Das stabile Wachstum der österreichischen Wirtschaft, eine rege Nachfrage nach Mietflächen und ein vergleichsweise überschaubares Angebot sorgen an den Gewerbeimmobilien Österreichs für eine hohe Stabilität und attraktive Wachstumsperspektiven. Dies gilt insbesondere für die Bundeshauptstadt Wien, die innerhalb des gesamten Landes als Büro-, Einzelhandels- und Hotelstandort eine herausragende Bedeutung einnimmt.
Vor diesem Hintergrund dürfte das starke Interesse in- und ausländischer Investoren an österreichischen Gewerbeimmobilien auch nach den Rekord-Investmentvolumina des Jahres 2017 weiter anhalten. Zu dieser Einschätzung gelangt Dr. Martin Sabelko, Geschäftsführer der Warburg-HIH Invest Real Estate Austria GmbH, auf Basis von Analysen des hauseigenen Research.
„Das Bruttoinlandsprodukt Österreichs ist 2017 um 3,1 Prozent gewachsen und wird aller Voraussicht nach auch 2018 um deutlich mehr als zwei Prozent zunehmen. Gleichzeitig wird erwartet, dass die Arbeitslosenquote bis 2019 auf weniger als fünf Prozent zurückgehen wird. Die stabile Wachstumsphase, in die die österreichische Wirtschaft nach Überwindung der Finanzmarktkrise, der anschließenden Rezession und der peripheren Staatsschuldenkrise in den Jahren 2007 bis 2012 eingetreten ist, setzt sich somit weiter fort und bietet in Verbindung mit weiterhin niedrigen Zinsen ein attraktives Umfeld für Investments an den Immobilienmärkten“, sagt Dr. Martin Sabelko, Geschäftsführer der Warburg-HIH Invest Real Estate Austria GmbH. Ein deutlicher Indikator dafür ist der Anstieg des Investmentvolumens. Im Jahr 2017 flossen insgesamt rund 5,34 Milliarden Euro in österreichische Gewerbeimmobilien.
Dieser Rekordwert lag um rund 390 Millionen Euro höher als das Transaktionsvolumen des Vorjahres. Mit einem Zuwachs um mehr als 7,5 Prozent wies Österreich 2017 die dynamischste Wachstumsrate unter allen europäischen Gewerbeimmobilienmärkten auf. Fast 80 Prozent der realisierten Investitionen entfielen auf Wien, das damit einmal mehr seine Position als mit Abstand bedeutendster Gewerbeimmobilienmarkt des Landes untermauern konnte. Deutsche Investoren waren dabei 2017 mit einem Anteil von rund 51 Prozent am aktivsten, gefolgt von österreichischen Investoren mit einem Anteil von 28 Prozent.
Aufgrund der regen Investorennachfrage gingen die Renditen für erstklassige Büroobjekte im Jahr 2017 weiter zurück. Die Spitzenrendite für langfristig vermietete Büroobjekte im Wiener Central Business District (CBD) lag mit 3,9 Prozent um weitere zehn Basispunkte unter dem bereits historisch niedrigen Niveau von 2016. In den Wiener Geschäftsstraßen verminderte sich die Spitzenrendite von 3,4 Prozent zur Jahresmitte 2016 auf nur noch rund 3,25 Prozent. Bei den Spitzenrenditen für Einkaufszentren konstatiert CBRE im Jahresverlauf 2017 einen Rückgang um weitere fünf Basispunkte auf bis zu 4 Prozent.
Leerstandsrate sinkt kontinuierlich
Am Wiener Büromarkt ist die Leerstandsrate 2017 erneut leicht zurückgegangen und liegt insgesamt nur noch bei 4,9 Prozent. Grund dafür war eine relativ geringe Fertigstellungsleistung in Kombination mit einem hohen Vorvermietungsstand bei neu auf den Markt kommenden Büroflächen. Die mit Abstand geringste Leerstandsrate am Wiener Büromarkt registrierte CBRE im Teilmarkt CBD, wo nur noch 2,3 Prozent der Büroflächen nicht vermietet sind.
Am österreichischen Einzelhandelsmarkt zeigen internationale Einzelhandelsmarken anhaltend großes Interesse, das sich in einer weiterhin hohen Zahl von Neueintritten – vor allem in Wien – widerspiegelt. Insbesondere Modeketten wie die H&M-Ableger Monki und Weekday eröffnen derzeit an A-Standorten mit hoher Besucherfrequenz neue Filialen. Parallel dazu gewinnt die Gastronomie als wesentlicher Frequenztreiber für die umliegenden Geschäfte in High-Street-Lagen und in Centern an Bedeutung. Die steigende Konkurrenz durch den Online-Handel sowie strenge planungsrechtliche Restriktionen sorgen dafür, dass nur wenig neue Shopping Center gebaut werden können. Bestehende Einkaufszentren profitieren daher von einem geringen Wettbewerbsdruck.
Der Wiener Hotelmarkt profitiert vor allem von der Rolle Wiens als einer der wichtigsten Kongressstädte der Welt und Sitz bedeutender internationaler Organisationen wie der Organisation für Sicherheit und Zusammenarbeit in Europa (OSZE), der Organisation Erdölexportierender Staaten (OPEC) und des Vienna International Centre (VIC). Auch wenn die Hoteltransaktionen 2017 in Österreich Christie & Co zufolge mit einem Gesamtvolumen von rund 510 Millionen Euro das Rekordergebnis des Vorjahres verfehlten, wurde damit doch erneut der langjährige Durchschnitt übertroffen.