Gewerbeimmobilien – Einiges wird anders

Wenn es um Gewerbeimmobilien geht, wird es einiges an Neuerungen geben. Manche davon sind so einschneidend, dass sich das bekannte Gesicht der Nutzung grundlegend verändern wird.

Man muss mit der Zeit gehen, heißt es in fast allen Bereichen der Wirtschaft. Neues probieren, Altes auf den Prüfstand stellen – gegebenenfalls adaptieren oder gleich über Bord werfen. Mittlerweile scheint es aber eher so, als würde die Zeit mit einem gehen. Manchen macht das Angst, andere sehen Potenziale darin.

So wie es etwa der Schriftsteller Victor Hugo ausgedrückt hatte: “Die Zukunft hat viele Namen: Für Schwache ist sie das Unerreichbare, für die Furchtsamen das Unbekannte, für die Mutigen die Chance.”

Die technischen Entwicklungen der vergangenen zehn Jahre waren so rasant dass sich auch die Nutzung von Gewerbeimmobilien zum Teil grundlegend ändert. Das ist für Entwickler und auch für Investoren eine Herausforderung.

Die Fragen: Einerseits, wie baue ich die Immobilie, damit sie auch langfristig genutzt werden kann? Andererseits: Kann ich mit ihr in zehn oder 20 Jahren immer noch Geld verdienen?

Für die Immobilie selbst ist die Frage einfacher zu beantworten – sie muss flexibel sein, um nicht nur heutige, sondern auch zukünftige Trends bei Arbeit, Gewerbe, Retail und Logistik abfedern zu können. Schwieriger ist das mit der Lage. Zu viele Komponenten – Stadtentwicklung, Zuzug, Einkaufsverhalten etc. – spielen da zusammen. Klar ist: Ohne Frequenz/Erreichbarkeit wird keinen Blumentopf gewinnen.

Büro

Kaum eine Assetklasse hat in den vergangenen 20 Jahren eine so tiefgreifende Veränderung erlebt wie der Office-Sektor. Einzelzellen, bei dem jeder Mitarbeiter sein eigenes Bürokammerl hat, sind lange out. Danach kamen Großraumbüros – die waren aber für die Mitarbeiter so nervig, dass auch diesen mittlerweile keine Zukunft beschieden wird. Also Gruppenbüros.

Nur: Das reicht nicht. Die Arbeit selbst hat sich verändert. Man ist nicht mehr an seinen Arbeitsplatz gebunden, kann Tätigkeiten überall, wo man Internetzugriff hat, durchführen. Damit auch ein Wandel der Unternehmenskultur: Mehr Kommunikation, mehr Interaktion, mehr Corporate Identity für das Unternehmen. Stefan Wernhart, Leiter Büroimmobilien bei EHL, prognostiziert: “Folgende Faktoren werden sich auf die Nachfrage auswirken: die mobile Arbeitsweise und flexible Arbeitsplatzkonzepte sowie eine Optimierung der Work-Life-Balance.” Die Immofinanz hat seit dem Vorjahr die Vorgaben aus der Arbeitswelt in die Marke “MyHive”, zu Deutsch “Mein Bienenstock”, gegossen. Christian Traunfellner, verantwortlich für die zur Immofinanz gehörenden Büroimmobilien in Österreich, erklärt das Konzept:

“My-Hive basiert auf drei Parametern: Freundliches Design, eine gute Infrastruktur, die auch Cafés, Restaurants und Ruheräume beinhaltet, sowie Gemeinschaft, also dass Menschen miteinander interagieren können.”

Der Arbeitsplatz wird zunehmend als Lebensraum wahrgenommen. Vor dem Launch der Marke habe man Nutzerumfragen gestartet, die in einem fertigen Konzept gemündet sind. Auch der Flughafen Wien baut massiv aus: Bis 2020 soll der Office Park 4 mit 20.000 m² zusätzlichen Büroflächen in Betrieb gehen – und “Brexit-Flüchtlingen” Platz bieten.

Logistik

Um zu einem Land für großteilige und spekulative Logistik-Immobilien zu werden, dafür ist der Zug für Österreich abgefahren – und der wird wohl auch nicht mehr einzuholen sein, da sich die “große” Logistikwelt ohnehin schon in Österreichs Nachbarländern, namentlich in Deutschland sowie den Staaten im Osten, abspielt.

Doch es wird in Österreich dennoch ein Drive im Bereich Logistik einsetzen, nämlich was kleinteilige Flächen im innerstädtischen und stadtnahen Bereich betrifft. Weil eben der Onlinehandel immer stärker wird und Endkunden besonders auf “On Day Delivery” oder “Next Day Delivery” Wert legen, dürften sich viele Einzelhandelsflächen in Richtung Logistikflächen bewegen. Rainer Koehne, CEO Rheinische Grundbesitz AG, hatte es bei einer Diskussionsveranstaltung mit diesem Bonmot ausgedrückt: “Die Kaufhäuser des E-Commerce sind Lagerhallen.”

Stefan Krejci von Re/Max Commercial präzisiert: “Dabei reicht es nicht, dass diese Distributionsflächen am Rande der Stadt gelegen sind. Sie werden sich zunehmend auf das Zentrum konzentrieren.” Erst im Dezember hat der Lieferdienst DHL eine solche Liegenschaft mit 10.000 m² in der Nähe von Graz in Betrieb genommen, eine weitere wird in Wien von Entwickler Segro errichtet und noch heuer den Betrieb starten. Das markiert auch den Markteintritt von Segro in Österreich, die den Trend zu E-Commerce nutzen möchte und weitere Entwicklungen plant. Andreas Fleischer, Business Unit Director Northern Europe bei Segro: “Wir sehen in Österreich einen großen Bedarf für stadtnahe Logistikzentren.”

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