Gewerbepark – das Büro der Zukunft?

Beim Bau von Business Parks ist DV Immobilien aus Regensburg führend. Lothar Koniarski stand 22 Jahre an der Spitze.

Im folgenden Artikel finden Sie ein Interview des mittelbayerischen Verlags zum Thema der Entwicklung der Immobilienwirtschaft:

Wenn Sie auf Ihre 22-jährige Karriere in der Immobilienwirtschaft zurückblicken, wie hat sich der Gewerbeimmobilienmarkt verändert?

Dr. Lothar Koniarski: Er ist sehr viel professioneller geworden. Auch das Großkapital investiert verstärkt am Immobilienmarkt: Finanzanleger, Versicherungen, die Gewerbeimmobilien als attraktive Kapitalanlage sehen. Das hat den Konkurrenzdruck massiv erhöht. Früher haben wir Mietflächen verteilt. Jetzt muss man aktives Marketing machen.

Spüren Sie das auch direkt in Regensburg?

Ja. In Regensburg gibt es viele Wettbewerber. Mit dem Gewerbepark erreichen wir zwar mehr als 15 Prozent des Marktes, aber es ist auch anspruchsvoll, diese große Agglomeration in den Markt zu bringen. Wobei ich sagen muss, wir sind im Gewerbepark erfolgreicher denn je.

Wie behaupten Sie sich am Markt?

Wir müssen Mehrwert bieten. Büroflächen anzubieten und zu vermieten, wäre relativ simpel. Was jetzt mehr denn je gefragt ist, sind gemanagte Standorte mit ansprechender Infrastruktur, die das Flächenangebot begleitet. Ärztezentrum, Nahversorgung, Kindertagesstätte, Fitnessstudio, Gastronomie, Erholungszonen..

Und wenn wir in die Büros hineinschauen. Welche Veränderungen gibt es da?

Es wurde seit 20 Jahren Großraum propagiert. Sehr stark gekommen ist dies erst in den letzten Jahren. Das sind vielleicht nicht die ganz großen Großraumbüros, aber doch Module für sechs, acht Leute, die im Team zusammenarbeiten. Die Bürotiefen sind deswegen auch größer geworden. Unser Know-how ist die Flexibilität in der Gebäudearchitektur, um auf jede Nutzung eingehen zu können.

Beim Gewerbepark haben Sie ja auch schon einigermaßen variable Gebäude hingestellt. Das würde man heute wahrscheinlich aber wieder anders machen.

Der Gewerbepark ist wie das Donau-Einkaufszentrum in die Jahre gekommen. Aber beide Objekte sind immer noch top. Wir investieren sehr viel. Das unterscheidet uns von einem Kapitalanleger, der primär maximale Rendite erzielen will. Unser unternehmerischer Ansatz ist es, dass die Objekte nachhaltig, zukunftsfähig und wertstabil sind. Beim Gewerbepark hat man es ja gesehen: Angefangen hat man mit Flachbauten, Gewerbe, etwas Industrie. Dann kam der Wandel hin zum Dienstleistungssektor. Der neue Teil des Gewerbeparks besteht aus mehrgeschossigen Bürohäusern.

Bauen Sie künftig ganze Stadtviertel?

Wir hätten im Gewerbepark noch viele Baurechte. Wir könnten verdichten und anstelle der Flachbauten mehrstöckige Gebäude errichten. Aber die Frage ist: Gibt das der Standort noch her? Verträgt das die Verkehrsinfrastruktur? Da muss man abwägen. Wenn wir einen neuen Standort machen, ist das eines der Hauptthemen. Der Entscheidungsprozess dauert zum Teil Jahre, um alle Belange wie Umwelt, Lärm, Verkehr oder Energie in den Griff zu bekommen.
Deswegen macht fast niemand Projekte in einer solchen Größenordnung. Da sind wir in Deutschland einmalig. Ich kenne in Deutschland keinen Investor, der aus einer Hand komplexe Business Parks dieser Dimension entwickelt. Es dauert mindestens zehn Jahre, bis man einen positiven Cashflow erwirtschaftet. Wenn der Standort aber ausgereift ist, ist man in einer einmaligen Situation. In Garching zum Beispiel können wir die bestehende Flächennachfrage kaum erfüllen.

Und wie sieht es mit Wohnungen aus? Bauen Sie die künftig auch auf Ihren Business Parks?

Wir sind spezialisiert auf Gewerbeimmobilien und von der Tradition her werden wir dabei bleiben. Aber wir werden uns nicht verschließen, Wohnraum zu kombinieren oder in der Nähe zu situieren. In Unterschleißheim besteht diese Möglichkeit. Ob wir die Wohnungen selber realisieren, ist noch nicht entschieden. Strategisch wichtig ist es in Zukunft aber schon für die Mieter, wenn man sagen kann, dass es in der Nähe des Arbeitsplatzes Wohnraum gibt. In Regensburg haben wir ein Areal zwischen Walhalla Allee und Donaustaufer Straße. Da war Handel angedacht. Das ist auch so im Nutzungsplan der Stadt vorgesehen. Aber wir überlegen: Wollen wir da nicht vielleicht Wohnungsbau machen?

Welche Zukunft sehen Sie bei Handelsimmobilien, die haben Sie ja auch?

Wir haben zwei große Shopping Center – in Regensburg und in Ansbach. Vielleicht haben wir den Fehler gemacht, dass wir nicht mehr gemacht haben. Aber Dr. Johann Vielberth hat auf die Bremse gedrückt. Es war damals schon schwierig, Genehmigungen zu bekommen. Deshalb haben wir uns auf die Business Park-Entwicklung konzentriert. Der Handel ist heute noch immer stark reguliert. Zudem ist der Onlinehandel als mächtiger Wettbewerber in den Markt gekommen. Es gibt viele Insolvenzen. Für unsere Standorte sind wir trotzdem optimistisch. Wir haben in Regensburg 140 Geschäfte. Die Sortimentsvielfalt und Attraktivität ist da. Der Verbraucher möchte effizient kaufen – und nicht etwas hier und dann da. Hinzu kommt, dass Einkaufen ein sozialer Zeitvertreib bleibt. Das begünstigen wir, indem wir etwa durch Ausstellungen und vielfältige Gastronomie die Aufenthaltsqualität attraktiv gestalten.

Sie sind der größte Spieler bei Business Parks. Wie finanzieren Sie sich?

Wir sind extrem solide aufgestellt. Das liegt auch daran, dass wir einen langfristigen Horizont haben beginnend mit dem Donau-Einkaufszentrum, das von Anfang an sehr ertragsstark war. Erträge bleiben im Wesentlichen im Unternehmen und können reinvestiert werden und damit das Wachstum finanzieren. Eine langfristige Wertentwicklung steht bei uns im Vordergrund. Natürlich brauchen wir Banken. Aber wir sind in der glücklichen Lage, dass wir nicht Bittsteller für Kredite sein müssen.

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